Vollständiger Leitfaden für Immobilienbesitzer und Investoren zur Legalisierung von Immobilien im Jahr 2025

NEUES GESETZ ZUR LEGALISIERUNG VON IMMOBILIEN IN MONTENEGRO 2025

Im August 2025 erließ Montenegro eine neue Gesetz über die Legalisierung illegal errichteter (nicht genehmigter) Gebäude (veröffentlicht im "Amtsblatt von Montenegro", Nr.91/2025 vom 6. August 2025). Dieses Gesetz betrifft direkt jeden Eigentümer eines Hauses, einer Wohnung oder einer Gewerbeimmobilie, die ohne vollständige Baugenehmigung oder Belegungsgenehmigung gebaut wurde.

KRITISCH WICHTIG:

Legalisierungsanträge müssen innerhalb von 6 MONATEN ab dem Datum des Inkrafttretens des Gesetzes (vor Mitte Februar 2026) eingereicht werden.

Seit August 2025 haben Notare TRANSAKTIONEN mit Immobilien mit dem Status "nema dozvolu" (keine Genehmigung) ausgesetzt. Der Verkauf oder die Vermietung von Immobilien ohne bestätigte Legalisierungsdokumente wird UNMÖGLICH.

Wesentliche Bestimmungen des neuen Gesetzes

Erweiterte Legalisierungsmöglichkeiten

  • Klare technische, rechtliche und territoriale Kriterien
  • Fähigkeit, Objekte zu legalisieren, die vor Inkrafttreten des Gesetzes gebaut wurden
  • Elektronische Einreichung von Anträgen und Unterlagen

Finanzielle Bedingungen

  • Ratenzahlungspläne für bis zu 30 jahre für Wohnimmobilien
  • Bis zu 20% Rabatt bei Pauschalzahlung
  • Sonderleistungen für sozial schwache Gruppen (bis zu 90%)

Administrative Aufteilung

  • Objekte bis zu 500 m2 werden durch Gemeinden legalisiert (opština)
  • Großobjekte und solche in Schutzzonen durch staatliche Behörden
  • Klare Überprüfungsfristen: bis zu 2 Jahre (mit möglicher Verlängerung auf 3 Jahre)

Auswirkungen des Gesetzes auf den Immobilienmarkt

Seit August 2025 haben Notare gesperrte Transaktionen mit Eigenschaften, die "nema dozvolu" (keine Genehmigung) Status in der Liste nepokretnosti haben. Jetzt wird der Verkauf oder die Vermietung von Immobilien ohne bestätigte Legalisierungsdokumente unmöglich.

FRIST: Bis MITTE FEBRUAR 2026

Dies ist die absolute Frist für die Einreichung von Bewerbungen. Das Versäumen dieser Frist bedeutet:

  • Unfähigkeit, die Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten
  • Geldbußen
  • Erhöhung der Vermögenssteuern
  • Gefahr des erzwungenen Abrisses

WAS SIND ILLEGALE IMMOBILIEN IN MONTENEGRO

Definition des nicht autorisierten Objekts

Nach Montenegros Gesetzgebung, ein nicht autorisiertes (bespravni) Objekt ist ein Gebäude oder ein Teil davon, das:

  • Gebaut, umgebaut, erweitert oder erweitert wurde ohne građevinska dozvola (Baugenehmigung) oder andere Amtshandlung
  • Wurde hingerichtet verstoß gegen Genehmigungsauflagen oder überschreitet den zulässigen Bereich
  • Hat nicht upotrebna dozvola (Belegungsgenehmigung/Nutzungsgenehmigung)

Die Kategorie der nicht autorisierten Objekte umfasst auch

  • Nebengebäude die mit Wohn- oder Gewerbeobjekten ein funktionales Ganzes bilden
  • Gebäude für landwirtschaftliche Nutzung
  • Kulturerbe objekte ohne Genehmigung
  • Strukturen, auf denen rohbauarbeiten wurde ohne Erlaubnis durchgeführt

Historischer Hintergrund

Nach dem Zerfall Jugoslawiens 1991 entstanden sieben unabhängige Staaten. Die lokalen Behörden konnten mit der Schaffung neuer territorialer Entwicklungsprojekte (detaillierte Stadtpläne) nicht Schritt halten - DUP). In einigen Regionen wurden DUPs nicht entwickelt für 20-30 jahre.

Infolgedessen hatten Grundstückseigentümer keine Chance, offizielle Baugenehmigungen zu erhalten. Die Regierung stellte dennoch Listen-nepokretnosti-Zertifikate mit dem Vermerk "Nema građevinske dozvole" (Keine Baugenehmigung) aus.

Nach Angaben des Ministeriums für Tourismus und nachhaltige Entwicklung gibt es ungefähr 100.000 illegal errichtete Objekte in Montenegro.

SO ÜBERPRÜFEN SIE DEN RECHTLICHEN STATUS VON EIGENTUM

Überprüfung durch Liste Nepokretnosti

Liste nepokretnosti ist das primäre Dokument über Eigentumsrechte in Montenegro, analog zu einem Grundbuchauszug.

SCHRITT 1: Liste Nepokretnosti erhalten

Das Dokument kann erhalten werden:

  • Bei der Immobilienverwaltung (Uprava za nekretnine)
  • Über das elektronische Portal e-Katastar
  • Von einem Notar
  • Durch spezialisierte Agenturen

Kosten: 3-5 Euro | Timeline: von mehreren Stunden bis zu 2-3 Tagen

SCHRITT 2: Suchen Sie den Abschnitt "Podaci o teretima i ograničenjima"

Dies ist der letzte oder vorletzte Abschnitt des Dokuments, der Informationen zu enthält belastungen und Einschränkungen (G-Liste).

SCHRITT 3: Interpretieren Sie den Status

RECHTLICHER GEGENSTAND:

"Ne postoje tereti i ograničenja" (Es gibt keine Belastungen und Einschränkungen)

ILLEGALES OBJEKT - Erfordert Legalisierung:

  • "Nema dozvolu"
  • "GRADJEVINSKU NITI UPOTREBNU DOZVOLU"
  • "Ohne Baugenehmigung"
  • "Izgrađen bez građevinske dozvole"

ANDERE MÖGLICHE EINTRÄGE:

  • Hypothek (hipoteka) - hat keinen Einfluss auf den rechtlichen Status
  • Gerichtsstreitigkeiten - vorübergehende Beschränkung
  • Nutzungsrecht - bedarf keiner Legalisierung

Was tun, wenn der Status "Nema Dozvolu" erkannt wird

  1. Klären Sie die Geschichte des Objekts - wann es gebaut wurde, ob es auf Orthophoto 2017-2018 erscheint
  2. Überprüfung auf eingereichte Legalisierungsdokumente
  3. Legalisierungsmöglichkeit prüfen - einhaltung von Plänen, Standort
  4. Beginne das Legalisierungsverfahren sofort

WELCHE GEGENSTÄNDE UNTERLIEGEN DER LEGALISIERUNG

Gegenstände, die legalisiert werden können

Wohnobjekte

  • Privathaus (individueller Wohnungsbau)
  • Mehrfamilienhäuser (Wohnkomplex)
  • Apartments in nicht legalisierten Gebäuden
  • Zusätzlich wohnböden zu Anwaltshäusern
  • Villas
  • Stadth

Gewerbliche Objekte

  • Geschäfte und Ladenlokale
  • Bürogebäude
  • Restaurants und Cafes
  • Hotels und Ferienwohnungen
  • Warehouse

Hilfsstrukturen

  • Parkgaragen
  • Lagereinrichtungen
  • Nutzgebäude
  • Schwimmbäder und Sportanlagen
  • Straßencafés
  • Servererweiterungen

Kriterien für die Legalisierungsmöglichkeit

Das Objekt MUSS:

  • ✓ Seien Sie sichtbar auf aktuelle Orthofotokarten (Umfrage 2017-2018 oder später)
  • ✓ Sein eingetragen im Kataster (haben Liste nepokretnosti)
  • ✓ Haben zugang von einer öffentlichen Straße
  • ✓ Beachten Sie städtebauliche Normen (oder in der Lage sein, in Übereinstimmung gebracht zu werden)
  • ✓ Nicht verletzen nachbarschaftsrechte (Grundstücksgrenzen)

Gegenstände, die NICHT legalisiert werden können

Verbotene Zonen:

  • Küstenstreifen (erste 100 Meter vom Meer entfernt) ohne Sondergenehmigungen
  • Nationalpark Territorium
  • Schützen Naturreservate
  • Archäologische Zonen
  • Ausgewiesene Gebiete für infrastruktur von öffentlichem Interesse

Technische Einschränkungen:

  • Gegenst eigentumsgrenzen überschreiten
  • Temporäre Bauten (ohne Fundament)
  • Objekte erstellen sicherheitsbedrohungen
  • Errichtete Gebäude nachdem das Gesetz in Kraft getreten ist ohne Genehmigungen

Spezialfälle

Hauptwohnsitz bis 200 m2:

Vereinfachtes Verfahren ohne seismische Analyse und architektonisches Projekt. Sicherheitsanforderungen:

  • Beweis, dass dies das einzige Gehäuse ist
  • Familienzusammenstellungsbescheinigung
  • Notariell beglaubigte Erklärung der Verantwortung

Ersparnis: 2000-4000€ bei der technischen Dokumentation

Küstenzone:

Objekte im Küstenstreifen (bis zu 100 m vom Meer entfernt) benötigen:

  • Spezielle Umweltprüfung
  • Zusätzliche Gebühr für Wassernutzung (naknade za vodu): 30-60€/m2
  • Verlängerter Überprüfungszeitraum: bis zu 2 Jahre

DOKUMENTE FÜR DIE LEGALISIERUNG

BASISDOKUMENTENPAKET (für alle Objekte)

Dokument Beschreibung Kosten
1. Legalisierungsantrag Formular (obrazac) von der Gemeinde oder online Kostenlos
2. Liste Nepokretnosti Eigentumsbescheinigung 5-50 €
3. Geodätisches Elaborat Technisches Dokument mit genauen Messungen (3 Kopien) 300-1000 €
4. Kopie des Katasterplans Zeigt Flurstücksgrenzen an In elaborat enthalten

ZUSÄTZLICHE DOKUMENTE nach Objektgröße

Für Objekte bis 200 m2 (Hauptwohnsitz) - VEREINFACHTES VERFAHREN

Nur erforderlich:

  • Grundlegendes Dokumentenpaket
  • Notariell beglaubigte Erklärung der Verantwortung für die Objektsicherheit
  • Familienzusammenstellungsbescheinigung
  • Bestätigung, dass es keine anderen Wohnungen in Montenegro gibt

Kosteneinsparungen: 2000-4000€ für technische Dokumentation

Für Objekte von 200 bis 500 m2

Zusätzlich zum Basispaket:

  • 5. Erdbebensicherheitszertifikat (500-1500€)
  • 6. Projekt izvedenog stanja - Architektonisches Projekt (800-2500€)

Für Objekte ÜBER 500 m2

Zusätzlich zu allen oben genannten:

  • 7. Statische Stabilität Fazit (1500-5000€)
  • 8. Projektrevision (1000-3000€)

Für gewerbliche Objekte

Zusätzlich:

  • 9. Brandschutzinspektion (300-1000€)
  • 10. Sanitär-epidemiologische Schlussfolgerung (200-600€)

Dokumentation des Landbesitzes

Eigenes Land:

  • Liste nepokretnosti für das Grundstück
  • Katasterplan

Staatsland:

  • Antrag auf Grundstückskauf
  • Ratenzahlungsplan bis zu 240 Monate (20 Jahre)
  • Preis: Katasterwert + Koeffizient

Das Land eines anderen:

  • Zustimmung des Eigentümers (saglasnost)
  • Notariell beglaubigter Vertrag
  • Oder Gerichtsentscheidung

LEGALISIERUNGSVERFAHREN: SCHRITT-FÜR-SCHRITT-ANLEITUNG

STUFE 1: VORBEREITUNG (1-3 Monate)

Schritt 1.1: Prüfung der Legalisierungsmöglichkeit

Was zu tun ist:

  • Liste nepokretnosti erhalten
  • Objektstatus prüfen
  • Überprüfen Sie, ob das Objekt auf dem Orthofoto 2017-2018 angezeigt wird
  • Überprüfen Sie die Einhaltung der städtebaulichen Zone

Ergebnis: Verstehen, ob das Objekt legalisiert werden kann

Schritt 1.2: Bestellung von Geodätischem Elaborat

Was zu tun ist:

  • Lizenzierte geodetska organizacija finden
  • Bestellen Sie elaborat premera izvedenog stanja
  • Vermesser besuchen die Baustelle für Messungen
  • Dokumentationsvorbereitung: 2-4 Wochen

Kosten: 300-1000€ | Ergebnis: Ausgearbeitet in 3 Exemplaren

Schritt 1.3: Ovjera (Zertifizierung) von Elaborat im Kataster

Was zu tun ist:

  • Ausarbeitung bei der Immobilienverwaltung einreichen
  • Bezahlen Sie für ovjera: 5 € pro Kopie
  • Beglaubigte Kopien erhalten

Timeline: 3-10 werktage

Schritt 1.4: Registrierung im Kataster

Wenn das Objekt noch nicht registriert ist:

  • Antrag auf Registrierung einreichen
  • Zertifiziertes Elaborat beifügen
  • Katasternummer erhalten

Timeline: 15-30 tage | Kosten: 10-20€

Schritt 1.5: Erstellung der technischen Dokumentation

Abhängig von Objektgröße und -typ:

  • Seismischer Abschluss (200-500 m2)
  • Architektonisches Projekt (200-500 m2)
  • Stabilitätsanalyse (über 500 m2)
  • Zusätzliches Fachwissen nach Bedarf

Timeline: 1-2 monate | Kosten: 0-8000€

PHASE 2: ANTRAGSTELLUNG (1 Tag)

Schritt 2.1: Bestimmung der Einreichungsbehörde

Objekte bis 500 m2 → Kommunale Selbstverwaltung (opština)

Objekte über 500 m2 oder in Schutzgebieten → Staatliche Behörde

Schritt 2.2: Vollständiges Dokumentenpaket einreichen

Wo einreichen:

  • Stadtplanungssekretariat der Gemeinde
  • Oder über das elektronische Portal (e-Uprava)

Ergebnis: Erhalt der Dokumentenannahme mit Fallnummer

STUFE 3: ANTRAGSPRÜFUNG (von 2 Monaten bis 2 Jahren)

Was passiert während der Überprüfung:

1. Formale Dokumentenprüfung: 15 Tage

Überprüfung der Vollständigkeit und Richtigkeit der eingereichten Unterlagen. Bei unvollständigen Unterlagen erhalten Sie innerhalb von 8 Tagen eine Benachrichtigung zur Mängelbeseitigung.

2. Besuch der Kommission vor Ort: 30-60 Tage

Kommissionsbildung einschließlich:

  • Beauftragter für Stadtplanung
  • Bauinspektor
  • Architekt
  • Geodäten

Die Kommission überprüft Ist-Zustandsübereinstimmungen sorgfältig, prüft auf Verstöße gegen die DUP-Compliance.

3. DUP-Konformitätsprüfung

Vergleich mit detailliertem Stadtplan:

  • Landnutzungszweck (Wohnen, Gewerbe, gemischt)
  • Maximal zulässige Gebäudeparameter
  • Entfernung von Grenzen
  • Höhenbeschränkungen

4. Abteilungsübergreifende Koordination: 30-60 Tage von jeder Behörde

Gesendete Anfragen an:

  • Umweltschutzverwaltung
  • Direktion für den Schutz des kulturellen Erbes
  • Versorgungsleistungen
  • Brandinspektion
  • Sanitäre Inspektion

5. Komunalije Berechnung

Die Finanzabteilung berechnet den endgültigen Betrag unter Berücksichtigung:

  • Objektbereich
  • Lage (Küsten-/Zentral-/Randzone)
  • Zweck (Wohnen / Gewerbe)
  • Baujahr
  • Katasterlandwert

6. Entscheidungsfindung: 60-180 Tage (einfache Fälle) bis zu 2 Jahre (komplex)

  • Einfache Fälle (vollständige DUP-Konformität): 60-90 Tage
  • Standardobjekte: 4-6 Monate
  • Komplexe Fälle (geringfügige Verstöße): 6-12 Monate
  • Objekte in Schutzgebieten: bis zu 2 Jahre (Verlängerung auf 3 Jahre)

STUFE 4: ERHALT DER LEGALISIERUNGSENTSCHEIDUNG

Die positive Entscheidung zeigt:

  • Erlaubnis, das Objekt zu legalisieren
  • Technische Merkmale des legalisierten Objekts
  • Smjernice (richtlinien), um das Erscheinungsbild in Einklang zu bringen
  • Zeitplan für die Erfüllung der Bedingungen: 3 jahre
  • Höhe der komunalije Gebühr
  • Zahlungsbedingungen (Pauschalbetrag oder Ratenzahlung)

Überprüfungs- und Widerspruchsfrist: 30 Tage

Wenn Sie mit den Entscheidungsbedingungen nicht einverstanden sind, können Sie:

  • Bitte um Klarstellung
  • Beschwerde einlegen
  • Zusätzliche Nachweise erbringen

Beschluss tritt in Kraft:

Nach 30 Tagen, wenn keine Beschwerde eingelegt wurde, oder nach Überprüfung der Beschwerde.

STUFE 5: KOMUNALIJE BEZAHLEN

Zahlungsmöglichkeiten:

1. Pauschalzahlung

  • Innerhalb von 30 Tagen nach Entscheidung
  • Rabatt bis zu 20%
  • Sofortige Entfernung von zabilježba (Notation)

2. Ratenzahlungsplan für Wohnimmobilien:

  • Bis zu 360 Monate (30 Jahre)
  • Monatszahlungen
  • Zinsen ~2,5% pro Jahr
  • Mögliche vorzeitige Rückzahlung ohne Strafen

3. Ratenzahlung für Gewerbe:

  • Bis zu 120 Monate (10 Jahre)
  • Zinsen ~20% über Basiszinssatz

4. Touristische Objekte:

  • Bis zu 60 Monate (5 Jahre)
  • Höchster Zinssatz

5. Mit Vorteilen:

  • Für soziale Kategorien
  • Kinderreiche Familien: bis zu 50% Rabatt
  • Alleinerziehende: bis zu 90% Ermäßigung
  • Menschen mit Behinderungen: bis zu 70% Ermäßigung

STUFE 6: KONFORMITÄT HERSTELLEN (innerhalb von 3 Jahren)

In der Entscheidung kann die Behörde festlegen smjernice - Empfehlungen zur Anpassung des äußeren Erscheinungsbilds des Objekts an städtebauliche Anforderungen.

Typische Anforderungen:

  • Fassadenfarbe ändern
  • Dach in einheitlichen Stil bringen
  • Fensteröffnungen modifizieren
  • Landschaftsgestaltung des Territoriums
  • Schutzzäune installieren

Timeline: 3 Jahre ab Datum des Inkrafttretens der Entscheidung

Bestätigung der Fertigstellung:

  • Kommission inspiziert Objekt
  • Fotos von abgeschlossenen Arbeiten
  • Akt der Fertigstellung der Arbeit

STUFE 7: ENTFERNEN VON ZABILJEŽBA AUS DEM KATASTER

Nachdem alle Bedingungen erfüllt sind:

  1. Antrag auf Entfernung von zabilježba einreichen
  2. Dokumente anhängen:
    • Kopie der Legalisierungsentscheidung
    • Zahlungsbestätigung
    • Fotos von abgeschlossenen Arbeiten
    • Kommissionsgesetz (falls erforderlich)
  3. Endkontrolle (bei Bedarf)
  4. Katasteraktualisierung: 15-30 Tage

STUFE 8: VOLLSTÄNDIGE LEGALISIERUNG

Endgültiger Status in der Liste nepokretnosti:

"Ne postoje tereti i ograničenja" (Es gibt keine Belastungen und Einschränkungen)

Was das gibt:

  • Objekt ist offiziell legalisiert
  • Kann frei verkauft, gespendet, vererbt werden
  • Möglichkeit der offiziellen Vermietung
  • Anschluss aller Versorgungseinrichtungen
  • Kredite gegen Sicherheiten erhalten
  • Sachversicherung
  • Reduzierung der Steuerbelastung

FRISTEN FÜR DIE LEGALISIERUNG

DRINGEND: Antragstellung

Frist: Bis MITTE FEBRUAR 2026 (6 Monate ab Inkrafttreten des Gesetzes im August 2025)

Was passiert, wenn nicht eingereicht wird:

  • Unfähigkeit, Eigentum zu verkaufen oder zu vermieten
  • Geldbußen
  • Erhöhung der Grundsteuer
  • Gefahr des erzwungenen Abrisses

Antragsprüfung durch Behörden

Bühne Timeline
Anfängliche Dokumentenprüfung 15 werktage
Einfache Fälle (plankonform) 60-90 tage
Standardobjekte 4-6 monate
Komplexe Fälle 6-12 monate
Objekte in geschützten Zonen Bis zu 2 Jahre (Verlängerung auf 3 Jahre)

Zeitplan für die Erfüllung von Bedingungen

Für die Konformität des Objekts (smjernice): Bis 3 Jahre

Ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der Entscheidung

Gesamte Legalisierungsdauer

Minimum (alles auf einmal): 4-6 monate

Standard: 8-12 monate + 1-3 jahre für bedingungen

Maximum (komplexe Fälle): Bis zu 5 Jahre insgesamt

Methoden der Beschleunigung von Gerichtsverfahren

  1. Sofort komplettes Paket vorbereiten - spart 1-2 Monate
  2. "Beschleunigung" richtig verwenden Verwaltungsverfahrensrecht
  3. Professionelle Begleitung - anwälte kennen alle Nuancen
  4. Pauschalzahlung wählen - vorrangige Verarbeitung
  5. Proaktive Kommunikation - regelmäßige Statusprüfungen

KOSTEN DER LEGALISIERUNG

1. OBLIGATORISCHE DOKUMENTATIONSKOSTEN

Service Objektgröße Kosten
Geodätisches Elaborat Wohnung bis 100 m2 300-500 €
Haus 100-200 m2 500-800 €
Haus 200-500 m2 800-1200 €
Objekt über 500 m2 1200-2000 €
Katasterzertifizierung 3 exemplare 15 €
Liste nepokretnosti Objekt + Grundstück 6-10 €
Seismische Schlussfolgerung Wohnfläche 200-500 m2 500-1500 €
Architektonisches Projekt Wohnfläche 200-500 m2 800-2500 €
Statische Stabilitätsanalyse Über 500 m2 1500-5000 €
Projektrevision Über 500 m2 1000-3000 €

2. KOMUNALIJE GEBÜHR (Hauptbetrag)

Region Wohnobjekte Kommerziell
Küstenregionen
(Budva, Kotor, Tivat)		 Von 70 bis 150 €/m2 100-200 €/Quadratmeter 2
Zentralbereich
(Podgorica, Nikšić)		 40-80 €/Quadratmeter 2 60-120 €/Quadratmeter 2
Randgebiete 20-50 €/Quadratmeter 2 40-80 €/Quadratmeter 2

Zuschläge und Rabatte:

  • Pauschalzahlung: +5% Satz, ABER -20% Rabatt
  • Ratenzahlung Wohn: +2,5% pro Jahr
  • Ratenzahlung kommerziell: +20% über Basis

Für Küstengebiete:

Zusätzliche Gebühr für Wassernutzung (naknade za vodu): 30-60€/m2

Ratenzahlung bis zu 36 Monaten

BEISPIELE FÜR GESAMTKOSTEN

Beispiel 1: 70 m2 Wohnung, Budva (Hauptwohnsitz)

  • Dokumentation: 350 €
  • Miete: 7000 € (100€/m2)
  • Pauschalrabatt: -1400 €

GESAMT: ~5950 €

Mit 30-Jahres-Rate: ~20-25 € pro Monat

Beispiel 2: 180 m2 Haus, Kotor (Zweitwohnsitz)

  • Dokumentation: 3500 €
  • Miete: 16.200 € (90€/m2)
  • Wassergebühr: 5400 € (30€/m2)

GESAMTBETRAG: ~25.100 €

Mit 10-Jahres-Rate: ~220 € pro Monat

Beispiel 3: 300 m2 Wohnungen, Budva (Gewerbe)

  • Dokumentation: 8000 €
  • Miete: 54.000 € (180€/m2)
  • Wassergebühr: 15.000 € (50€/m2)

GESAMT: ~77.000 €

Mit 5-Jahres-Rate: ~1350 € pro Monat

Möglichkeiten zur Kostensenkung

  • Pauschalzahlung - bis zu 20% Rabatt (Ersparnis 2000-15000€)
  • Sozialleistungen - für kinderreiche Familien bis zu 50%, Alleinerziehende bis zu 90%%
  • Status des Hauptwohnsitzes - vereinfachte Dokumentation (Einsparungen 2000-4000€)
  • Frühzeitige Bewerbung - vermeidet zukünftige Erhöhungen
  • Professionelle Unterstützung - vermeidet kostspielige Fehler

Eingeschränkte Rechte:

  • Keine Geschäftslizenzen erhalten
  • Kann keine legalen Aktivitäten registrieren
  • Kann nicht an Regierungsprogrammen teilnehmen
  • Keine Subventionen oder Leistungen erhalten

Verbindungsprobleme mit Versorgungsunternehmen

  • Strom: Versorgungsunternehmen können die Verbindung verweigern oder die bestehende Verbindung trennen
  • Wasserversorgung: Offizielle Verbindung unmöglich, muss temporäre Lösungen verwenden
  • Kanalisation: Keine Verbindung zum Stadtsystem möglich
  • Internet /Kabelfernsehen: Große Anbieter verweigern Service

Erhöhte Tarife:

Wenn Versorgungsunternehmen "informell" angeschlossen sind, können die Tarife 2-3 mal höher sein als die Standardtarife

Finanzielle Sanktionen

Geldbußen:

  • Einzelpersonen: 500 - 4000 €
  • Unternehmer: 1000 - 12.000 €
  • Juristische Personen: 5000 - 40.000 €

Wiederholte Verstöße:

  • Geldbußen verdoppeln sich
  • Mögliche strafrechtliche Verfolgung
  • Verbot von Bautätigkeiten (für Unternehmen)

Erhöhte Steuern

Grundsteuer:

  • Standardsatz: 0,25% des Wertes
  • Für illegale Gegenstände: 2-3 mal erhöhen
  • Überzahlung über 10 Jahre auf 100.000 € Haus: 2500-5000€

Gebühr für illegale Landnutzung:

  • 3-7% des Grundstückswertes pro Jahr
  • Keine Befreiung von der Zahlungsfrist
  • Akkumuliert jährlich

Administrative Folgen

Nutzungsverbot:

  • Anweisung des Inspektors, die Verwendung einzustellen
  • Dichtung an Türen und Fenstern
  • Abschaltung von Versorgungsunternehmen
  • Administrative Überwachung

Regelmäßige Inspektionen:

  • Bauinspektion: jährlich
  • Städtebauliche Inspektion: nach Bedarf
  • Brandinspektion: für gewerbliche Zwecke
  • Hygieneinspektion: für Lebensmittelbetriebe

Zusätzliche Bußgelder bei Verstößen:

  • Verwendung versiegelter Objekte: 2000-8000 €
  • Behinderung des Inspektors: 1000-5000€
  • Falsche Angaben: 500-3000€

Physischer Abriss des Objekts

Wenn Abriss möglich ist:

  • Objekt, das nach Inkrafttreten des Gesetzes ohne Genehmigung gebaut wurde
  • Befindet sich in einer besonders geschützten Zone
  • Schafft Sicherheitsbedrohung
  • Legalisierungsverweigerung + Ablauf der freiwilligen Abbruchfrist

Abbruchverfahren:

  1. Abrissbefehl des Inspektors
  2. 30 tage für den freiwilligen Abriss
  3. Wenn nicht eingehalten - Zwangsabriss
  4. Alle Kosten trägt der Eigentümer

Kosten für den erzwungenen Abriss:

  • Kleines Objekt: 5000-15.000€
  • Mittleres Haus: 15.000-40.000€
  • Großes Gebäude: 50.000-200.000€

Mehraufwendungen:

  • Schuttbeseitigung: 50-150€/m3
  • Landsanierung: 2000-10.000€
  • Rechtskosten: 1000-5000€

Immobilienabwertung

Objektstatus % des Marktpreises
Rechtlicher Gegenstand 100%
Mit "nema dozvolu" bis 2025 70-85%
Mit "nema dozvolu" nach 2026 40-60%
Mit Abrissgefahr 10-20%

Verlustbeispiel für Haus im Wert von 200.000 €:

  • Jetzt: Verkauf für ~140.000-170.000€ (verlust 30-60 Tsd.€)
  • In 2 Jahren: Verkauf für ~80.000-120.000€ (verlust 80-120 Tsd.€)
  • Mit Abrissgefahr: Verkauf für ~20.000-40.000€ (verlust 160-180 Tsd.€)

rechtsrisiken

Nachbarschaftsklagen:

  • Für die Verletzung von Grenzen
  • Zum Blockieren von Licht / Sicht
  • Für beschädigende Fundamente
  • Entschädigung: 5000-50.000€

Staatliche Klagen:

  • Für illegale Landnutzung
  • Für Umweltschäden
  • Bei Verstößen gegen Küstenzonen
  • Entschädigung: 10.000-500.000€

Konsequenzen für Ausländer

Fragen der Aufenthaltserlaubnis:

  • Kann die vorübergehende Verlängerung des Aufenthalts verweigern
  • Kann den ständigen Wohnsitz widerrufen
  • Komplikationen bei der Beantragung der Staatsbürgerschaft

Reputationsrisiken:

  • Eintrag in Verletzungsdatenbank
  • Komplikationen bei zukünftigen Immobilienkäufen
  • Probleme bei der Eröffnung von Unternehmen

Konsequenzen für das Tourismusgeschäft

Aktivitätsverbot:

  • Keine Touristenlizenz erhalten
  • Widerruf bestehender Lizenzen
  • Entfernung von Buchungsplattformen
  • Ausschluss aus der Touristenzone

Vermögensschäden:

  • Verlust von Saisoneinnahmen: 10.000-100.000€
  • Entschädigung bei Stornierung des Gastes
  • Plattformstrafen
  • Rufschädigung

PROFESSIONELLE LEGALISIERUNGSHILFE

Legalisierungszentrum

Spezialisierte Institution in Montenegro, die umfassende professionelle Unterstützung bei der Legalisierung von Immobilien für alle Arten von Objekten bietet.

Unsere Dienstleistungen

Erstberatung und Objektprüfung

Was wir prüfen:

  • Aktueller Stand im Kataster
  • Liste nepokretnosti Analyse
  • Legalisierungsmöglichkeitsbewertung
  • Identifizierung potenzieller Probleme
  • Vorläufige Kostenberechnung
  • Festlegung des Zeitplans

Ergebnis: Ausführlicher Bericht mit Empfehlungen und Aktionsplan

Kosten: KOSTENLOS bei vollständiger Begleitbestellung

Rechtliche Unterstützung

Wir kümmern uns um:

  • Vorbereitung aller Anträge und Anträge
  • Interaktion mit der Gemeinde
  • Vertretung Ihrer Interessen in staatlichen Gremien
  • Einholung aller Genehmigungen
  • Überwachung der Einhaltung von Fristen
  • Einsprüche, falls erforderlich
  • Rechtsschutz vor Gericht

Funktion: Wir nutzen den "Beschleunigungsmechanismus" im Rahmen des Gesetzes über Verwaltungsverstöße, wenn Behörden gesetzliche Fristen nicht einhalten

Organisation der technischen Dokumentation

Unsere Partner - lizenzierte Spezialisten:

  • Geodetska organizacija - elaborierte Premera-Entwicklung
  • Architekturbüro - projekat izvedenog stanja
  • Ingenieurdienstleistungen - seismische Analyse und Stabilitätsnachweis
  • Sachverständige Gutachter - zusätzliches Fachwissen

Vorteil:

  • Geprüfte Partner mit Erfahrung
  • Optimaler Preis ohne Aufschläge
  • Qualitätsgarantie
  • Schnelle Abwicklung

4. Vollständige "schlüsselfertige" Prozessunterstützung

Was ist enthalten:

  • Stufe 1: Audit und Strategie (1-2 Wochen)
  • Stufe 2: Dokumentationsvorbereitung (1-3 Monate)
  • Stufe 3: Bewerbungseinreichung (1 Tag)
  • Stufe 4: Bewertungsbegleitung (2-24 Monate)
  • Stufe 5: Erhalt der Entscheidung und Zahlung (soweit bereit)
  • Stufe 6: Unterstützung, die Bedingungen erfüllt (bis zu 3 Jahren)
  • Stufe 7: Entfernung von zabilježba aus dem Kataster (endgültig)

5. Spezialisierte Dienstleistungen

Für Ausländer:

  • Übersetzung von Dokumentationen
  • Vorbereitung der Vollmacht
  • Fernwartung
  • Englischsprachiger Support

Für Gewerbeimmobilien:

  • Vorbereitung der Geschäftslizenz
  • Brandschutzkoordination
  • Hygienische Anforderungen
  • Aktivitätsgenehmigungen

Für Problemzonen:

  • Schutzgebiet
  • Küstenstreifen
  • Nationalparks
  • Kulturerbe-Stätten

6. Fernwartung

Für Kunden im Ausland:

  • Videokonsultationen
  • Elektronische Dokumenteneinreichung
  • Vollmacht für alle Handlungen
  • Regelmäßige Berichterstattung
  • Dokumentenlieferung überall auf der Welt

Warum uns wählen

  • Erfahrung und Kompetenz - über 500 erfolgreich legalisierte Objekte
  • Umfassender Ansatz - lösen Sie ALLE Probleme "schlüsselfertig"
  • Transparenz - detaillierter Kostenvoranschlag vor Arbeitsbeginn
  • Garantieren - vertrag mit klaren Verpflichtungen
  • Geschwindigkeit - beginnen Sie sofort mit der Arbeit, ohne Verzögerung
  • Individueller Ansatz - personalisierte Lösungen für komplexe Fälle
  • Rechtsschutz - verteidigung Ihrer Interessen in allen Phasen

Unsere Servicekosten

Leistungspaket Gegenst Kosten
Basispaket bis zu 200 m2 von 800 €
Standardpaket Wohnfläche 200-500 m2 von 1200 €
Prämienpaket über 500 m2, gewerblich ab 2000 €

Ergebnisgarantien

Wir garantieren:

  • Erhalt einer positiven Entscheidung (wenn das Objekt die Kriterien erfüllt)
  • Einhaltung vereinbarter Fristen (innerhalb unserer Kontrolle)
  • Dokumentationsqualität
  • Korrekte Berechnung der komunalije
  • Rechtsschutz in allen Phasen

Wenn das Ergebnis aufgrund unseres Verschuldens nicht erreicht wird:

  • Volle Rückerstattung des bezahlten Betrags
  • Aufwandsentschädigung
  • Kostenloser wiederholter Versuch

Wie fange ich an

Schritt 1: Kontakt

Rufen Sie an, schreiben Sie oder besuchen Sie unser Büro. Wir arbeiten 6 Tage die Woche.

Schritt 2: Kostenlose Beratung

Wir besprechen Ihre Situation, beantworten Fragen, beurteilen die Aussichten vorab.

Schritt 3: Objektprüfung

Wir führen eine detaillierte Analyse durch, erstellen einen Bericht mit Empfehlungen und eine Kostenberechnung.

Schritt 4: Vertragsunterzeichnung

Wir werden die Zusammenarbeit formalisieren, alle Details besprechen, Fristen festlegen.

Schritt 5: Arbeitsbeginn

Wir beginnen sofort mit der Vorbereitung von Dokumenten und der Abstimmung mit Behörden.

Kundenbewertungen

Ivan P., Budva, Bulgarien

"Wir haben eine Wohnung in Budva durch das Zentrum legalisiert. Alles wurde schnell und professionell erledigt. Besonders erfreut über die ständige Kommunikation und das Fehlen versteckter Gebühren. Empfehlen!"

Maria K., Kotor

"Wir haben uns mit einem komplexen Fallhaus in der Küstenzone in Verbindung gesetzt. Anwälte haben alles erledigt, alle notwendigen Genehmigungen erhalten. Dankbar für Hilfe!"

John D., Vereinigtes Königreich

"Als Ausländer war ich besorgt über den Legalisierungsprozess. Das Center-Team leistete volle Unterstützung, alles wurde aus der Ferne erledigt. Ausgezeichneter Service!"

Häufig gestellte Fragen

F: Ist die Legalisierung obligatorisch?

A: Ja, wenn Sie frei über Eigentum verfügen möchten. Seit August 2025 bescheinigen Notare keine Transaktionen mit "nema dozvolu" -Objekten.

F: Wie lange dauert die Legalisierung?

A: Von 6 Monaten bis zu 2 Jahren, abhängig von der Objektkomplexität. Das Wichtigste - Antrag vor Mitte Februar 2026 einreichen.

F: Kann ich alles selbst machen?

A: Ja, aber die Praxis zeigt, dass professionelle Unterstützung den Prozess erheblich beschleunigt und kostspielige Fehler vermeidet.

F: Was ist, wenn die Legalisierung abgelehnt wird?

A: Die Entscheidung kann angefochten werden. Wir helfen unseren Mandanten in allen Phasen, gegebenenfalls auch vor Gericht.

F: Kann ich komunalije in Raten bezahlen?

A: Ja, für Wohnobjekte bis 30 Jahre, für Gewerbe bis 10 Jahre.

LEGALISIERUNGSZENTRUM KONTAKTIEREN

DIE ZEIT LÄUFT DAVON! Bewerbungsfrist begrenzt: bis Mitte Februar 2026

Jeder Tag der Verspätung:

  • Erhöht die Warteschlange bei Regierungsbehörden
  • Reduziert die Zeit, um Bedingungen zu erfüllen
  • Bringt Bußgelder und Sanktionen näher
  • Verringert den Wert Ihrer Immobilie

Holen Sie sich kostenlose Beratung!

Telefon:+382 68 468 468

WhatsApp-Nachrichten:+38268468468

Office: Montenegro, Bar, Budva, Podgorica nur nach Vereinbarung

Geschäftszeit:

Mo-Fr: 9:00 - 18:00 Uhr

Samstag: 10:00 - 14:00 Uhr

2025 Legalisierungszentrum für Immobilien in Montenegro

Alle Rechte vorbehalten. Informationen aktuell ab November 2025.

Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient zu Informationszwecken. Bei Entscheidungen über konkrete Objekte wird eine individuelle Rechtsberatung empfohlen.

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